Переустройство и переоборудование помещений в многоквартирном доме

Разъяснение по переустройству и переоборудованию помещений

В Жилищном кодексе РФ содержатся разъяснения терминов переустройство и перепланировка жилого помещения. Ст.25 ЖК РФ называет переустройством жилого помещения установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В свою очередь, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом, осуществляющим такое согласование (в разных регионах это разные органы местного самоуправления, например, отделы архитектуры и т. п.).
Основанием для проведения работ по переустройству или перепланировке помещения в жилом доме является решение органа местного самоуправления (поселковой администрации, администрации города, района в городском образовании), который осуществляет такое согласование.
Для получения решения о проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения представляет:
• заявление о переустройстве и (или) перпланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
• правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности) на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• подготовленный и оформленный в установленном порядке специалистами проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
• технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости про ведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Иные документы требовать запрещено. Заяви¬телю выдается расписка в получении документов. На основании представленных документов принимается решение о согласовании или об отказе в нем.
Согласно п.4 ст.26 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны в течение 45 календарных дней со дня получения документов принять решение о разрешении или об отказе согласования переустройства или перепланировки.
Решение об отказе в переустройстве или перепланировке помещения в обязательном порядке должно содержать основания отказа со ссылкой на нарушения, предусмотренные Жилищным кодексом или другими законодательными актами.
Согласно ст.27 ЖК РФ, отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается лишь в предусмотренных законом случаях, а именно:
• при непредставлении определенных ч.2 ст.26 ЖК РФ и перечисленных выше документов; представлении документов в ненадлежащий орган;
• несоответствии проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Согласно п.2. ст.29 ЖК РФ, лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законом ответственность. Что касается санкций, самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законом ответственность (по ст.7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ) и обязано привести такое жилье в прежнее состояние в разумный срок. На основании решения суда такое жилое помещение может быть сохранено в измененном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, это не создает угрозы их жизни и здоровью.
После завершения переустройства или перепланировки помещения должен быть составлен акт приемочной комиссии.

В соответствии со ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Например: замена ванны на душевую кабину является переустройством и требует получения соответствующего решения о согласовании переустройства в установленном порядке.

 Согласование перепланировок
В соответствии со ст. 26 ЖК РФ перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органами местного самоуправления. 
Для согласования перепланировки предоставляются определенные ст.26 ЖК РФ документы:
- заявление о перепланировке;
- правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение;
- проект перепланировки жилого помещения;
- технический паспорт перепланируемого жилого помещения;
-согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме вышеперечисленных. 
Таким образом, согласие соседей и органов ТСЖ. при согласовании перепланировки не требуется. 

В соответствии со ст. 27 Жилищного кодекса РФ отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
В решении об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на вышеперечисленные нарушения.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

 

Согласно статье 22 п. 2 Жилищного кодекса РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Кроме того, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (п.2. ст.22 ЖК РФ).

Под таким памятником понимается здание, являющееся произведением зодчества, имеющее историческое, культурно-просветительное или эстетическое значение и охраняемое государством.

Статьей 26 ЖК РФ установлено, что, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, признано памятником архитектуры, истории и культуры, производить его переустройство и (или) перепланировку нельзя без заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. Такое заключение должно входить в пакет документов, представляемых в орган местного самоуправления, дающий согласие на переустройство (перепланировку).

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помеще¬ния в одно помещение, это регулируется нормами, установленными главой 4 Жилищного кодекса РФ.
Границы между смежными помещениями (например, 1-комнатной и 2-комнатной квартирами) могут быть изменены, или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Обратите внимание на п.2 ст.40 ЖК РФ. Он гласит: если реконструкция, переус¬тройство и (или) перепланировка помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и(или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Перепланировка в любом случае должна быть надлежащим образом оформлена.

Лицо, самовольно перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность.
В соответствии с п.2. статьи 7.21. Кодекса об административных правонарушениях, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах, предусматривает ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями в виде наложения штрафа 2000-2500 руб.
 На основании п.3. ст.29 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование перепланировок, вправе обратиться с иском в суд, в случае если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние разумный срок и в порядке, которые установлены данным органом.
Тогда в отношении собственника может быть применена такая мера, как продажа с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. В отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма может быть выдвинуто требование о расторжении договора найма жилого помещения.


В соответствии со статьей 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. 
Например, установка проемов и снос существующих межкомнатных перегородок, установка новых перегородок относится к перепланировке. А перенос раковин, ванн другого сан-технического оборудования будет относиться к переоборудованию.

Документы необходимые для согласования переустройства и перепланировки


В соответствии с п. 2 ст. 26 ЖК РФ собственнику, намеривающемуся провести перепланировку или переустройство, необходимо подать в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения такого помещения следующие документы:
1) Заявление о переустройстве или перепланировке.
2) Правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) Проект переустройства и (или) перепланировки подготовленный и оформленный в установленном порядке. 
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) Для нанимателя жилого помещения - согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма
6) Если дом, в котором находится перепланируемое помещение, является памятником архитектуры, истории или культуры, то необходимо предоставить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. 
В соответствии с п.3 ст. 26 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов. 

Отказ в согласовании перепланировки

В соответствии со ст. 27 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, выдает отказ в согласовании перепланировки при :
- непредоставлении соответствующих документов. (перечень документов закреплен ст. 26 ЖК РФ)
- предоставление документов в ненадлежащий орган.
- несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. 
В отказе органа, осуществляющего согласование, указывается основание с обязательной ссылкой на нарушение. 
Такое решение может быть обжалованию в судебном порядке. 

Права собственников в случае переустройства нежилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного


Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Перечень общего имущества собственников в многоквартирном доме является исчерпывающим и закреплен ст.36 ЖК РФ (например, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование). По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества собственников в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам. 

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления, в который собственником или уполномоченным им лицом предоставляются документы, перечисленные в ст.23 ЖК РФ. Например, план переводимого помещения с его техническим описанием, проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, а также предоставление письменного согласия собственников жилых помещений смежных с помещением, выводимым из фонда жилых.

Наболевшее – Остекление лоджий и балконо

Остекление балконов и лоджий – с точки зрения действующего законодательства является перепланировкой квартиры и, следовательно, требует согласования в соответствующих инстанциях.
Перед тем как начать остекление своего балкона или лоджии должны получить разрешение на остекление в инстанциях:
1. БТИ (бюро технической инвентаризации) необходимо предоставить свой проект, на котором будут показаны размещения створок, разрезы по местам примыкания рам к ограждению и перечень материалов основных элементов. 
2. АПУ (Архитектурно-планировочное управление). В АПУ решается вопрос об изменении фасада, в том числе изменении конфигурации и цвета оконных переплетов и рисунка балконных ограждений. 
3. РОГПН (Районный отдел государственного пожарного надзора УВД). Специалисты РОГПН должны оценить, как балконная конструкция повлияет на огнестойкость здания, на возможность эвакуации людей в случае пожара. Здесь же проверяются используемые технологии на соблюдение противопожарных норм. 
4. СЭС (Санитарно-эпидемиологическая станция) проверяют соблюдение санитарных норм, а также соответствие помещения функциональному назначению.
 5. ГЖИ (государственная жилищная инспекция) проверяют соответствие выполненного проекта на предмет соответствия нормативам по эксплуатации жилья и СниПам.
 6. МВК. (межведомственная комиссия) После согласия всех вышеперечисленных инстанций необходимо сдать все документы в районную межведомственную комиссию (как правило она находится в районной администрации города). МВК выдает разрешение на произведение работ по остеклению балкона либо лоджии.

 В соответствии с п. 4.1.3. «Правил благоустройства г. Новосибирска», утвержденных решением городского Совета Новосибирска № 304 от 30.06.2006г. запрещалось изменение формы окна, переоборудование балконов и лоджий, отделка и окрашивание фасада и его элементов материалами, отличающимися по цвету от установленного для данного здания проектным колерным паспортом.
  В соответствии с решением городского Совета Новосибирска от 25.03.2009г. № 1180 «О внесении изменений в правила благоустройства г. Новосибирска», пункт 4.1.3. изложен в новой редакции:
 «Запрещается:
- срыв и порча афиш, плакатов и объявлений, иной печатной информации, размещенной в установленных для этого местах;
- несанкционированное нанесение надписей, рисунков, вывешивание объявлений, афиш, плакатов, иной печатной продукции на зданиях, сооружениях;
- нарушение установленных требований по размещению вывесок, указателей улиц, номерных знаков домов, зданий и сооружений, где указанные трафаретные надписи должны иметь место, либо повреждение указанных трафаретных надписей;
- нарушение установленных требований по содержанию устройств наружного освещения подъездов зданий.".
  Запрет изменения формы окон, переоборудования балконов и лоджий и запрет на изменение отделки фасадов в новой редакции снят.
  Соответственно, на сегодняшний день действующим законодательством не установлена обязанность собственников согласовывать застекление балконов. Год проведенного застекления значения не имеет.

Дата: 09.08.2013